Отберут единственное жилье после банкротства
Человек, признанный судом финансово несостоятельным, рассчитывается с кредиторами своим имуществом, в том числе — объектами недвижимости. Однако единственное жилье при банкротстве, если оно не находится в ипотеке, остается у должника (п. 1 ст. 446 ГПК РФ). Купленная в кредит квартира или таунхаус находятся в залоге у банка, и на них практически всегда обращается взыскание. В этой статье мы рассмотрим нюансы применения соответствующих норм закона и проследим, как их трактует судебная практика.
Банкротство и недвижимость, купленная в ипотеку
Закон № 127-ФЗ п. 3 ст. 213.25, как и Гражданский процессуальный кодекс, запрещает включать в конкурсную массу квартиры, дома и участки земли, на которых они расположены, если эта недвижимость — единственное жилье должника и членов его семьи. Эта норма не распространяется на объекты, находящиеся в залоге по договору ипотечного кредитования (ст. 78 Закона № 102-ФЗ). Даже если в квартире зарегистрированы и живут 4 несовершеннолетних детей, ее все равно заберут и продадут на торгах. Однако из этого правила бывают исключения, на которые указал Верховный Суд в своем Определении № 307-ЭС19-358 от 13.06.2019.
Важно. Практикующие в сфере банкротства юристы следят за всеми изменениями закона и постановлениями ВС РФ, на основании которых делаются исключения из общего правила. Своевременное обращение банкрота к профессионалам поможет сохранить квартиру или дом, взятые в ипотеку.
Недвижимость, находящаяся в залоге, приобретает исполнительский (имущественный) иммунитет и не входит в конкурсную массу, если одновременно соблюдаются 4 условия:
- в отношении должника суд запустил процедуру банкротства;
- частный дом или квартира, заложенные в банке, являются единственным жильем для постоянного проживания заемщика и его семьи;
- залогодатель пропустил время подачи обращения с просьбой о включении его в реестр кредиторов и суд отказал ему в восстановлении срока;
- по окончанию торгов и расчетов с взыскателями должник освобожден от обязательств согласно ст. 213.28 Закона № 127-ФЗ.
Верховный Суд сделал исключение из ст. 78 Закона о залоге недвижимости на основании п. 5 Постановления № 48 Пленума от 25.12.2018 о некоторых особенностях формирования конкурсной массы. В одном из рассмотренных дел залоговый кредитор заявил о своих претензиях с опозданием, поэтому другие взыскатели получили приоритет в удовлетворении требований.
После расчета с ними по долгам осталась ничтожно малая сумма средств, и банк, который предоставил кредит на покупку недвижимости, практически ничего не получил. ВС, чтобы не допустить такую ситуацию, принял решение в интересах залогодателя — исключить квартиру заемщика из конкурсной массы. То есть однозначно утверждать, что при банкротстве физ. лица в 2021 году жилье, купленное в ипотеку, подлежит изъятию, нельзя.
Важно. Некоторые потенциальные банкроты накануне обращения в суд переписывают недвижимость на родственников и друзей: оформляют дарственные, фиктивно продают или совершают другие сделки. Этого должникам делать не стоит. Управляющий вправе оспорить все подозрительные на его взгляд сделки, совершенные за 3 года до инициирования банкротства, и аннулировать их. Имущество, которое таким образом хотели спасти от изъятия, все равно будет продано с аукциона на торгах.
Изымается или нет у банкрота единственное жилье?
Недвижимость должника защищена исполнительским иммунитетом, т.е. не может быть продана, если ему больше негде жить. Однако Минюст несколько лет назад стал инициатором внесения изменений в ФЗ о банкротстве. Действительно, владеть двухэтажным домом площадью 350 м2, стоящем вблизи Рублево-Успенского шоссе, и при этом не удовлетворить требования кредитора в размере 4 млн руб. — по меньшей мере странно.
В 2017 г. были предприняты попытки внести изменения в ГПК — разрешить суду обращать взыскание на объекты, которые в 2 раза больше стандартной нормы, установленной для проживания одного человека. Минюст требовал начать применять это правило при наличии у заемщика долгов по алиментам, перед банками по кредитам или лицом, автомобилю которого причинен ущерб в ДТП. Однако поправки в закон для соблюдения баланса интересов взыскателя и должника внесены не были.
Мнение эксперта. Решетняк Н.Г., юрист по банкротству: “Кредиторы иногда пытаются убедить заемщика и суд в том, что дорогостоящую квартиру или дом большой площади можно поменять на меньшие, а с помощью доплаты за разницу в цене объектов удовлетворить требования взыскателей. Для этого они ссылаются на нормативы минимальной площади, положенной каждому члену семьи для проживания. Хочу обратить внимание, что в Законе № 127-ФЗ данная норма не прописана. Даже если площадь квартиры составляет 300 м2 и есть долг, для погашения которого достаточно ½ стоимости данной недвижимости, ее трогать нельзя. Поэтому отсудить часть единственного жилья кредитору не удастся”.
Судьи по своему усмотрению все-таки вправе лишить недвижимость должника исполнительского иммунитета несмотря на нормы ГК. Взыскание на единственное жилье обращается, если наблюдались злоупотребления: оно было куплено путем продажи другого имущества, которое недобросовестный заемщик таким образом хотел спрятать от кредиторов. Квартиру или дом продадут для удовлетворения требований частного инвестора или юридического лица, если стоимость объекта погашает большую часть задолженности.
Порядок обеспечения заемщика новым жильем для кредитора устанавливает суд. Например, он может обязать приобрести дом в том же поселении, где была расположена изъятая недвижимость, потребовать, чтобы площадь помещений не была меньше норм, установленных для объектов социального найма, и пр.
Единственное жилье после банкротства по общему правилу отобрать не могут. Однако в отношении него, как и в случае с ипотечной квартирой или домом, арбитражный судья может сделать исключение — изъять или оставить должнику недвижимость по собственному усмотрению.