Перепланировку уже сделали и ни с кем не согласовывали — какие риски?

Вопрос: Что делать, если мы уже сделали перепланировку, а потом мы узнали, что нужно ее согласовывать заранее? Накажут ли нас за это и как теперь поступить, чтобы дальше проблем не было?

Ответ: Для начала следует заметить, что незнание законов не освобождает от ответственности за их несоблюдение. За самовольную реконструкцию жилья в статье 7.21 КоАП предусмотрен штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Помимо этого местные власти могут потребовать вернуть все на прежние места. Поэтому немедленно надо заняться узаконением всех сделанных изменений.

Ситуация облегчится, если для вашей реконструкции не требуется проект. Ниже мы укажем, когда такой проект не требуется, а когда без него вообще не допускается реконструировать помещение.

Приведем шаги, которые надо предпринять для достижения намеченной цели.

Нужно ли узаконение

На первом этапе следует внимательно сравнить сделанные изменения с теми, которые требуют непременного согласования.

Санкция на перепланировку нужна без утверждения проекта в случаях, если:

  • Производится демонтаж перегородок, которые не являются несущими.
  • Добавляются перегородки из легких материалов.
  • Не меняется жилая площадь помещения и не происходит соединение нескольких помещений.
  • Не трогается жилая площадь соседей или помещений, находящимся в общем пользовании.

Санкция на перепланировку требуется с проектом, если:

  • Производится демонтаж проемов дверей или окон.
  • Переводится в другое место санитарно-техническое оборудование или санузел.
  • Производится смена газовой на электрическую плиту.
  • Возводятся новые основательные перегородки.

Но есть и реконструкционные мероприятия, которые вообще запрещены и их не удастся, ни согласовать, ни тем более узаконить. Они обусловлены следующими факторами:

  • В результате перепланировки ухудшились условия жилья.
  • Появилась угроза здоровью или жизни.
  • Сужена или вообще ликвидирована вентиляция.
  • Смонтированы тяжелые перегородки способные привести к обрушению межэтажных перекрытий.
  • Кухня, где установлена газовая плита, объединена с жилой комнатой.
  • Внешний вид дома получил урон.
  • С жилой комнатой соединен балкон или лоджия или на них продлено отопление.
  • Оборудован теплый пол с присоединением его к центральному отоплению.

Прочитав эти списки, вы уже можете представить, нужно ли вам согласовывать перепланировку. Сразу отметим, если в квартире обнаружится хоть один пункт из третьего списка, неминуемо придет предписание о возврате всего на круги своя.

С изменениями из первого списка можно спокойно жить. Но как только надо будет переоформлять квартиру для продажи или для других целей, начнутся проблемы. Обнаружится несогласованность в техническом паспорте с реальностью и сделка может сорваться.

Какие документы надо готовить для узаконения?

Если жильцы сделали незапрещенные изменения, то следует

  • Проконсультироваться с отделом капстроительства или архитектурным департаментом местной администрации.
  • При небольших изменениях, не требующих проекта (см. первый список), можно обойтись эскизом.
  • При более значительных новациях (см. второй список) понадобится проект и техническое заключение о проведенной перепланировке, которые надо будет заказывать в учреждениях с соответствующей лицензией. Отметим, что в небольших городах и районах все перечисленные вопросы можно решить в БТИ.
  • Подобрать документы краткий список их таков:
    • техпаспорт квартиры;
    • поэтажный план;
    • письменное согласие остальных собственников на изменения, выписка из домовой книги;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • справка о состоянии лицевого счета по коммунальным платежам;
    • квитанция об оплате услуг учреждения.
  • Посетить БТИ и проинформировать о проведении планировки. Это учреждение только регистрирует проведенные работы, поэтому на квартиру после оплаты вами услуг, выедет техник и зафиксирует все изменения. Заключение БТИ приобщается к пакету документов.

Как получить разрешение

Дальше события могут развиваться по двум сценариям:

  1. Владелец квартиры обращается в администрацию муниципального образования (через МФЦ или напрямую), предоставляет собранный пакет документов, его просят согласовать проект с надзорными органами и по окончании всех процедур утверждают произведенную перепланировку. Такой сценарий возможен, если изменения позволяют пойти по облегченному варианту.
  2. Администрация отказывается легализовать изменения. В таком случае приходится обращаться в суд. Пакет документов тот же плюс квитанция о внесении государственной пошлины и заключения надзорных органов о неопасности изменений.

Если администрация согласовала перепланировку, следует заказать в БТИ новый технический паспорт, а затем с ним заказать обновленные документы в местном органе Росреестра.

В случае судебного процесса, в БТИ и Росреестр подается не решение администрации, а постановление суда. Естественно со всеми перечисленными выше документами. Если суд откажет в заявленных требованиях, можно подать апелляцию.

Может так случиться, что ни одна из инстанций не согласует произведенную перепланировку. В таком случае придется возвращать все в первоначальный вид.